Bail rural et retraite de l'exploitant agricole
La retraite se prépare selon différents aspects, et notamment en ce qui concerne les terres louées par l’exploitant, les formalités doivent être anticipées plus d’un an avant la date présumée du départ à la retraite, afin d’éviter tout retard dans le bénéfice de la retraite ou inversement pour pouvoir continuer à exploiter.
Lorsque l’exploitant souhaite arrêter l’exploitation de terres louées dans le cadre d'un bail de 9 ans (que celui-ci se soit renouvelé ou non), le preneur à bail peut résilier celui-ci pour prendre sa retraite à chaque échéance annuelle du bail. Pour cela, il doit prévenir son propriétaire au minimum 12 mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans ce courrier, il exposera les raisons légales de son congé (c'est-à-dire la prise de sa retraite). Par contre, dans le cadre d'un bail de 18 ans, le délai de préavis est de 18 mois avant l'échéance annuelle.
A défaut de respecter ces délais, le propriétaire pourrait contester la validité d'un congé délivré trop tardivement. Le preneur ne pourra alors libérer les parcelles qu'à l'issue de l'échéance annuelle suivante, ce qui ne lui permettra pas de bénéficier de la retraite avant cette date. Le propriétaire dispose ainsi d'un temps supplémentaire pour trouver un nouveau fermier.
Rien n'impose à un agriculteur de prendre sa retraite alors même qu'il aurait assez cotisé pour pouvoir en bénéficier. Il peut en effet souhaiter poursuivre l'exploitation et repousser la prise de la retraite.
Le propriétaire dispose toutefois de certaines possibilités pour mettre fin au bail lorsque son fermier a atteint l'âge de la retraite (article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime), même si celui-ci n’a pas assez cotisé pour pouvoir en bénéficier. Cet âge est variable selon l'année de naissance du locataire.
Ainsi lorsque l’âge a été atteint par le fermier, le bailleur a la possibilité de résilier le bail de 9 ans à l'issue de chaque période triennale de celui-ci moyennant un préavis de 18 mois avant l'échéance. Dans le cadre d'un bail de 18 ans, le propriétaire peut résilier à chaque échéance annuelle suivant l'âge légal de la retraite de son fermier moyennant un préavis de 18 mois.
Si le congé a été délivré dans les formes (acte d’huissier) et dans les délais, le fermier ne pourra pas s’y opposer, mis à part demander un éventuel report à la fin de l’année culturale au cours de laquelle il pourra bénéficier d’une retraite à taux plein. Dans tous les cas, le recours contre le congé doit être effectué dans un délai de 4 mois.
Le fait que la rupture du bail déséquilibre ou mette en péril l'exploitation du fermier n'est pas un motif susceptible de mettre en échec le congé.
Cela n'empêche cependant pas le fermier de demander la cession du bail au profit d'un conjoint ou d'un enfant agriculteur. La cession annule les effets du congé pour âge : le bail se renouvelle pour 9 ans au profit du nouveau preneur.
Bien évidemment il est toujours possible pour le fermier et le bailleur de convenir d'une résiliation amiable du bail, en dehors des délais fixés par le code rural.
Exemple
Un fermier a atteint l’âge supposé de la retraite (62 ans), il n'a ni conjoint ni descendant à qui il pourrait céder son bail. Le bail rural arrive à expiration le 31 octobre 2018. Aucun congé n’a été notifié dans le délai de 18 mois avant la fin du bail. Le bailleur ne peut alors exercer son droit de reprise et le bail repart pour une période de 9 ans. Le bailleur ne pourra délivrer de congé que pour la prochaine période triennale soit au moins 18 mois avant le 31 octobre 2021 (donc avant le 1er mai 2020). S’il omet encore de notifier dans les délais, alors il devra attendre une fois de plus la prochaine période triennale, et devra donc notifier le congé avant le 1er mai 2023.
En principe, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu’il désire reprendre les biens loués, pour les exploiter lui-même ou pour les faire exploiter par un proche.
Toutefois, l’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime offre au preneur à bail la possibilité de s’opposer à la reprise des biens par le bailleur lorsqu’il se trouve à moins de 5 ans de l’âge de la retraite (âge légal ou âge de la retraite à taux plein).
Le preneur dispose d’un délai de 4 mois à compter de la réception du congé pour s’y opposer, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au propriétaire ou par saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.
Le preneur obtient alors la prorogation du bail jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge de la retraite. Le bailleur qui désire toujours reprendre à la fin de la période de prorogation doit délivrer un nouveau congé 18 mois avant l’expiration du bail prorogé, par acte d’huissier.
Si le bail a plusieurs copreneurs, il ne peut être prorogé qu’une fois.
Pendant la période de prorogation, le preneur ne peut céder son droit au bail. Cette disposition est donc moins favorable que celle qui existe pour le congé pour âge, et ce pour protéger les droits du bailleur ayant un désir de reprise.
Le propriétaire dispose d’autres raisons que l’âge de la retraite pour délivrer un congé, pour tous ces éléments et afin de vérifier la bonne computation des différents délais, notre service juridique est à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.