SCI A L’IS : raisons, avantages et inconvénients
Le choix d’organiser son patrimoine immobilier au travers d’une SCI répond souvent à des impératifs juridiques et patrimoniaux.
Une SCI peut cependant bénéficier de dispositifs fiscaux potentiellement avantageux comme l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Ce régime n’est évidemment pas une recette miracle et nécessitera d’être parfaitement adapté à votre projet au risque sinon que ses inconvénients ne l’emportent sur ses avantages.
Derrière ce choix de l’IR ou de l’IS se pose la question des modalités d’imposition, à savoir quand et comment le résultat de votre investissement sera taxé.
Sous le régime de l’IR (impôt sur le revenu), le résultat de la SCI sera imposé directement au niveau des associés, en parallèle de leurs autres revenus. Tandis que sous le régime de l’IS, le résultat sera imposé au niveau de la SCI (à l’IS donc) et les associés ne paieront l’impôt sur le revenu que sur la base des seuls revenus prélevés.
L’option pour l’IS concerne les SCI qui relèvent normalement de l’Impôt sur le revenu lorsque leur activité est « civile » (par ex : location d’un logement ou d’un local industriel « nus » c’est-à-dire non meublés ni équipés).
En revanche, les SCI exerçant une activité de nature « commerciale » (ex : location d’un logement meublé) relèvent d’office de l’IS. Cela ne les empêche pas de bénéficier des avantages de l’IS à condition de bien mesurer ses inconvénients.
L’impôt sur les sociétés : un régime plus favorable à court terme…
L’IS permet de réduire le résultat imposable :
- En amortissant les biens immobiliers
- Contrairement à une SCI translucide soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI soumise à l’IS peut amortir ses biens immobiliers, c’est-à-dire constater chaque année une charge déductible de son résultat imposable, correspondant à la dépréciation du bien dans le temps.
- Ex : une SCI donne en location une maison acquise pour 240 000 € (hors terrain, qui n’est jamais amortissable) dont la durée de vie est estimée à 30 ans. Ainsi en optant pour l’IS, la SCI pourra déduire de ses revenus une charge correspondant à 1/30ème de la valeur des murs.
- Le résultat imposable de la SCI à l’IS sera donc diminué de 8 000 € (240 000 € / 30 ans) par rapport à celui d’une SCI à l’IR.
- En déduisant davantage de charges
- La liste des charges déductibles pour une SCI à l’Impôt sur le revenu est strictement limitée : intérêts d’emprunts, travaux d’entretien, de réparation et (sous conditions) travaux d’amélioration, ainsi que taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurances et le cas échéant charges locatives non récupérées.
- Les autres dépenses, et notamment le remboursement du capital des emprunts, ne sont pas déductibles des loyers bien qu’étant tout de même « décaissées ».
- L’option pour l’Impôt sur les Sociétés permettra en revanche de déduire en plus de la charge d’amortissement et des charges déductibles désignées ci-dessus l’ensemble des dépenses réalisées dans le cadre de la gestion et de la conservation des biens, et notamment :
- Les frais de notaire (environ 8% du prix d’acquisition des biens immobiliers) ;
- L’ensemble des travaux : agrandissement et reconstruction compris ;
Ces déductions supplémentaires réduiront d’autant le résultat imposable de la SCI à l’IS (en comparaison de celle à l’IR) et par conséquent, la charge fiscale qu’elle devra supporter sera plus faible.
- L’IS permet de mieux maitriser sa fiscalité
Une fois constaté comptablement, le bénéfice net supportera l’impôt sur les sociétés, c’est à dire :
- 15% sur la tranche inférieure à 38 120 €
- 28 % (26,5% dès 2021) sur la tranche supérieure à 38 120 € et inférieure à 500 000 €
- 33,33% sur la tranche supérieure à 500 000 €
Puis seuls les revenus distribués en dividendes par la SCI à ses associés seront imposables au titre de l’Impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Le cas échéant, les dividendes seront soumis à la « flat-tax » de 30% (ou sur option : au barème progressif de l’impôt sur le revenu et au taux proportionnel de 17,2% pour la CSG).
À l’inverse, en cas de SCI transparente soumise à l’impôt sur le revenu, le revenu imposable correspondant au total des loyers perçus, diminué des charges déductibles, sera imposé au barème progressif de l’IR et à la CSG qu’il soit prélevé ou bien réinvesti dans la SCI ou affecté au remboursement du capital de l’emprunt.
...Mais moins favorable au moment de le vente du bien
- Le traitement fiscal des plus-values est moins favorable à l’IS
En cas de vente d’un bien immobilier détenu personnellement ou au travers d’une SCI à l’IR, la plus-value (valeur de revente – valeur d’acquisition) sera exonérée partiellement à compter d’une durée de détention de 5 ans et complètement au-delà de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour la CSG.
La plus-value non exonérée sera imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et à la CSG au taux de 17,2%.
En revanche, les SCI soumises à l’IS ne bénéficient d’aucune exonération pour durée de détention. Ainsi non seulement la plus-value réalisée sera taxée au taux standard de l’IS (15% jusqu’à 38 120 € puis 28% jusqu’à 500 000 € et enfin 33,33% au-delà), mais en outre, cette plus-value sera calculée non pas sur la base de la valeur d’acquisition, mais sur la base de la valeur nette comptable après amortissement.
Autrement dit, une fois le bien amorti et donc inscrit au bilan à la valeur nette comptable de 0 €, l’ensemble du produit de la vente supportera l’IS (puis l’IR et la CSG ou la flat-tax au moment du prélèvement).
Un régime de l'IS plus rigide
- L’option pour l’IS est irrévocable
Le choix de l’IS devra être d’autant plus mesuré qu’il n’est pas possible d’y renoncer. Seule une dissolution de la SCI permettra de revenir à un régime d’IR et le coût fiscal de l’opération peut s’avérer prohibitif.
- Les déficits ne sont pas imputables sur les autres revenus du foyer
Contrairement à l’IR qui permet de déduire les éventuels déficits des autres revenus du foyer à hauteur de 10 700 € (le reste du déficit étant reporté à l’année suivante), les déficits constatés en cas d’option à l’IS ne seront déductibles que sur les bénéfices des exercices suivants (à condition d’en réaliser un jour).
Mais plus stable face aux changements de régime fiscal
Comme énoncé précédemment, l’évolution de votre projet d’investissement immobilier peut engendrer un changement de régime fiscal d’office et non planifié. L’option pour l’IS peut permettre de stabiliser le régime fiscal de votre SCI lui permettant plus de souplesse s’agissant de son activité.
Ex : Loyers partiellement assis sur l’activité commerciale du locataire, susceptibles de faire passer une SCI d’un objet civil (à l’IR) à un objet commercial (à l’IS d’office).
Pourquoi opter pour l'impôt sur les sociétés ?
- Pour dégager la trésorerie nécessaire au financement de votre projet
Comme évoqué précédemment, le régime de l’Impôt sur le revenu vous permettra de bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôt sur la plus-value au moment de la revente du bien.
Mais avant cela, vous aurez dû engager une trésorerie importante dans l’opération afin de supporter la charge fiscale pesant sur un revenu locatif indisponible pendant toute la durée de remboursement du capital de l’emprunt.
Sous le régime de l’IS, le traitement fiscal sera réparti en deux phases :
- La phase de capitalisation durant laquelle la SCI remboursera son emprunt
Durant cette période, l’imposition sera plus faible (l’amortissement du bien permettant de « couvrir » les échéances bancaires).
- La phase de prélèvement
Une fois l’emprunt remboursé et le bien amorti, le bénéfice de la SCI sera plus élevé et l’imposition sera plus importante.
Si ce régime de l’IS n’offre pas d’économie d’impôt sur le long terme (au-delà de 20 ans de détention, l’IS sera presque toujours moins favorable), il permet cependant, durant chacune des deux phases de capitalisation et de prélèvement de n’être imposé que sur la base d’un revenu réellement disponible, réduisant ainsi l’effort de trésorerie lié à votre investissement.
- Parce que vous préférez capitaliser pour réinvestir et/ou transmettre
L’option pour l’IS vous permettra de ne pas payer d’IR ni de CSG sur les revenus réinvestis.
Ce régime sera d’autant plus favorable si vous êtes soumis aux tranches supérieures de l’IR (à partir d’un Taux marginal d’imposition de 30% contre 15% d’IS sur la 1ère tranche et 28% sur la seconde).
- Parce que le bien immobilier d’investissement se dégrade vite
L’inconvénient majeur de l’IS étant d’écarter toute possibilité d’exonérer la plus-value en fonction de la durée de détention du bien, l’IS sera moins défavorable si le bien se dégrade vite dans la mesure où la plus-value, et donc l’imposition, restera mesurée (ex : bâtiment industriel).
- En revanche, l’option pour l’IS sera inadéquate en cas d’apport du bien
L’apport d’un bien immobilier à une SCI à l’IS est soumise à un droit de mutation de 5% (tandis qu’il est exonéré lors d’un apport à une SCI à l’IR).
Par ailleurs, en cas d’option pour l’IS en cours de vie de la SCI, le droit de mutation de 5% sera également exigible concernant les biens immobiliers qui lui auront été apportés.
La contrainte majeure : anticiper et planifier son projet
- Le choix pour l’IS doit être fait après une étude « sur mesure » de votre projet
Outre l’analyse des conditions financières et fiscales de votre projet, le choix de l’IS ou de l’IR dépendra fortement de vos objectifs.
- Le choix du régime fiscal doit être réalisé le plus tôt possible
De manière générale, la structuration fiscale et juridique de votre investissement doit être déterminée en amont, idéalement avant l’acquisition du bien.